中财网朱永新推荐小学生书目:房地产的宿命
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/07/02 20:44:15
[原创]房地产的宿命
文章提交者：王存兴 加帖在 猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
房地产的宿命
政府击鼓，商人传花，银行买单。。。。，最后一招，几大老带着一群师爷，对着 印钞机 深深的鞠上一躬，抱拳齐呼：“老兄，全靠你了”。
[附一个老帖
下线枯竭，地产传销即将谢幕
一个正常的政府，她的本来职责是：对外保卫国家的安全，对内依据法律维护社会的正常秩序。而不是一个与民争利的经营者。可是在中国，一切法则好象都变得紊乱而荒唐。政府成了最大的地主和最大的企业主。而且他们的经营方式也完全蔑视正常的市场规则，而是利用垄断和强权进行强买强卖。利用垄断和强权榨取最大的利益。
例如政府在土地上的利润，可以达到几十倍，甚至几百倍。这种高额利润甚至高于贩毒的利润，而买单者却是贫穷的国民。这种盘剥得强度，在整个人类历史上都是极为罕见的。不用说一般的地主、资本家远远不及，就是古代奴隶社会，恐怕也达不到如此残酷的盘剥。
自1996年政府发现土地的巨大价值之后，一个以政府为首，开发商为辅，媒体为吹鼓手、大众为传销下线的“房产大传销”便开始运作起来。
犹如一个刚刚开始的传销集团一样，开始拥有充足的下线，财源滚滚而来，大家都自得其乐，手舞足蹈。
在这个传销组织中，政府是最大的赢家，以几万、几十万一亩，从农民手里征用的土地，转手以几百万、几千万的价格卖给开发商，利润几十甚至几百倍。数万亿收入就这样轻易的装进了政府的腰包。政府当然高兴，房地产成了政府收入的支柱！2001至2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35% ；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政总收入的47%；2005年收紧地根，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年土地出让金再次出现井喷，一季度全国土地出让金总额已达3000亿元，全年可能超过1万亿 。
开发商也大有油水，拿到土地，然后再在银行获取大量的贷款，几乎是以空手套白狼的方式，获取远远高于正常市场利润的利益。他们大发其财，创造了一个又一个的财富神话。房地产成了亿万富翁生产线，中国传统行业产生的亿万富翁之中,有60%以上的富豪起家于房地产行业。
早期购房的市民，感觉也极为良好，大家可以轻易的从银行获得按揭贷款，获得了几十年以后，才能获得的住房享受，而且在传销蒸蒸日上的气氛中，也感到了财富增值的快感。
一切都似乎非常美好，面对从天而降的财富，大家其乐融融。似乎这财富犹如太阳发出的光芒，源源不断，永无穷尽。
大家都知道，传销的财源来自下线，只有下面拥有丰富的下线资源，传销活动才能维持下去，当下线枯竭的时候，这个组织就会突然土崩瓦解。
房地产的传销也是如此，任何产品的最终的价值实现，都是以最终消费者为终点的。在房地产传销的系统中，最终的下线是买房自住者，也就是一般市民。其次是买房出租者，他们是房产的真实投资者。
现在的情形如何？首先看看买房自住者，十几年前，大多数人没有自己的房子，人们都渴望拥于自己的房子，加上政府和媒体的对“提前消费”观念的引导，人们忙着借款、按揭买房。他们大多数是80年代以前的人，而且拥有不错的、稳定的收入。时至今日，他们大多数拥有了自己的住房，即使想换个大房子的人也只少数，因为他们面临老人养老、孩子、结婚上学的压力，所以，现在需要买房的不是很多。
而收入微薄的市民和失业工人，他们需要住房，但是，他们却没有能力购房。
现在最需要买房的是80年代以后的人，特别是近年来毕业的大学生，他们面临结婚的压力，是最需要买房的人群。可是，尽管他们有买房地冲动和需求，但是，他们的收入和积蓄却无法满足他们的需求，80年以后的人群，现在月收入10000元的人，凤毛麟角，而收入5000以上的人也是少数，大多数是3000元以下。就中国目前的房价而言，80年后能够自己买房的人大约不超过10%。而对于大多数人来说，买房简直是天方夜谭。
即使他们按揭买房，他们也无法维持高额的月供。而且现在“房奴”的生活现实，也使他们胆战心寒，所以，中国房产的最终消费者已经枯竭了。
第二种是属于买房租赁的投资者，而现在房租收益大约是3%，甚至比银行贷款的利息还低，所以，他们的投资是没有收益的，按照国际通行的标准，房产的售租比只有小于200的时候[也就是说200个月的房租能收回投资] ，房产投资才有价值，而现在中国的房屋售租比达到了400[400个月的房租才能收回投资，大约需要30年]，根本没有投资价值。所以，房产的次级消费终端也枯竭了。
进城的农民工也许是潜在的买房客户，可是，他们的收入能够买得起吗？
据说有外国资金来托中国的房市，这其实就是胡说，对于拥有几代人市场经验的西方人，对于拥有专业研究机构的投机资本，他们难道会傻乎乎的接下一个巨大的市场泡沫？他们投入中国房市，目的是为了套利，而不是自住消费，更不是为了托住中国的房市。
现在事实上，炒房者是购房的最活跃群体，但是，他们的目的不是自住或租赁，而是在房产流转中套利，一旦无法出手套利，他们就会终止自己的买房行为。在房产“有价无量”的今天，传销的中间层也面临断裂的危险。
面对失去终端消费者的房地产市场，政府能做的也只能利用媒体优势进行鼓动，让人们玩玩“击鼓传花”的游戏， 面对这样的局面，其实，当事人都在打着自己的算盘。
开发商和炒房者，毕竟具有商人的灵敏嗅觉，无论他们怎么口口声声高喊“房价不会跌”，但是，他们心里最明白，高房价是无法维持了，于是他们采取各种方式“金婵脱壳”，2007年入冬以来的各种售房优惠措施的出台，就是一个明显的例证。而万科做的最好，跑得最快。现在他们的房子基本销售完毕。开始开庆祝会了。而跑得慢的开发商也只好好硬撑了，结局如何，他们也心知肚明。
那些近期在媒体和专家鼓动下，急匆匆在高位买房的自住者，跟风炒房者、反应迟钝的开发商，很可能成为这场传销游戏的最后接棒者。
当然，最难过的是政府，尽管他们以前轻松获取了巨额利益，而现在面对的是一个烫手的山芋。如果房产市场崩盘，他们的银行首先存在很大风险的。而且，出卖土地的收益也会大大减少，政府的财政收入会受到极大的影响。
特别是地方政府，他们几乎50%的财政收入来自于土地的买卖。现在突然失去这个收入，他们很难维持正常的运转。所以，从利益的角度来看，政府可能全力捍卫房价，甚至可能赤臂上阵，从后台走上前台。用行政强制的手段维持房价不跌。从近期出台的限制群租房、限制市民购买农村住房的、对集体自建房[小产权房]的暴力拆除，打压政策来看，政府为了维护房地产的泡沫，已经不择手段了。房产泡沫的结局到底如何？也许会应验一句俗语：自己拉的自己吃吧！惟一的手段是高通胀，以便维持房价币值不跌，而把风险转嫁给国民。
竭泽而渔必无鱼，现在的现实是，能买房的都买了，而需要住房没有买房的都是无力购买者，房产市场的油水已经榨干，最终消费者已经枯竭。
以后，尽管可能出现很多奇妙的政策，但是，一个失去下线的传销模式，肯定会失去了他们的根基，而维持现状肯定是困难的，所以，中国的房产大传销到了谢幕的时候了！]
文章提交者：王存兴 加帖在 猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
房地产的宿命
政府击鼓，商人传花，银行买单。。。。，最后一招，几大老带着一群师爷，对着 印钞机 深深的鞠上一躬，抱拳齐呼：“老兄，全靠你了”。
[附一个老帖
下线枯竭，地产传销即将谢幕
一个正常的政府，她的本来职责是：对外保卫国家的安全，对内依据法律维护社会的正常秩序。而不是一个与民争利的经营者。可是在中国，一切法则好象都变得紊乱而荒唐。政府成了最大的地主和最大的企业主。而且他们的经营方式也完全蔑视正常的市场规则，而是利用垄断和强权进行强买强卖。利用垄断和强权榨取最大的利益。
例如政府在土地上的利润，可以达到几十倍，甚至几百倍。这种高额利润甚至高于贩毒的利润，而买单者却是贫穷的国民。这种盘剥得强度，在整个人类历史上都是极为罕见的。不用说一般的地主、资本家远远不及，就是古代奴隶社会，恐怕也达不到如此残酷的盘剥。
自1996年政府发现土地的巨大价值之后，一个以政府为首，开发商为辅，媒体为吹鼓手、大众为传销下线的“房产大传销”便开始运作起来。
犹如一个刚刚开始的传销集团一样，开始拥有充足的下线，财源滚滚而来，大家都自得其乐，手舞足蹈。
在这个传销组织中，政府是最大的赢家，以几万、几十万一亩，从农民手里征用的土地，转手以几百万、几千万的价格卖给开发商，利润几十甚至几百倍。数万亿收入就这样轻易的装进了政府的腰包。政府当然高兴，房地产成了政府收入的支柱！2001至2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35% ；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政总收入的47%；2005年收紧地根，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年土地出让金再次出现井喷，一季度全国土地出让金总额已达3000亿元，全年可能超过1万亿 。
开发商也大有油水，拿到土地，然后再在银行获取大量的贷款，几乎是以空手套白狼的方式，获取远远高于正常市场利润的利益。他们大发其财，创造了一个又一个的财富神话。房地产成了亿万富翁生产线，中国传统行业产生的亿万富翁之中,有60%以上的富豪起家于房地产行业。
早期购房的市民，感觉也极为良好，大家可以轻易的从银行获得按揭贷款，获得了几十年以后，才能获得的住房享受，而且在传销蒸蒸日上的气氛中，也感到了财富增值的快感。
一切都似乎非常美好，面对从天而降的财富，大家其乐融融。似乎这财富犹如太阳发出的光芒，源源不断，永无穷尽。
大家都知道，传销的财源来自下线，只有下面拥有丰富的下线资源，传销活动才能维持下去，当下线枯竭的时候，这个组织就会突然土崩瓦解。
房地产的传销也是如此，任何产品的最终的价值实现，都是以最终消费者为终点的。在房地产传销的系统中，最终的下线是买房自住者，也就是一般市民。其次是买房出租者，他们是房产的真实投资者。
现在的情形如何？首先看看买房自住者，十几年前，大多数人没有自己的房子，人们都渴望拥于自己的房子，加上政府和媒体的对“提前消费”观念的引导，人们忙着借款、按揭买房。他们大多数是80年代以前的人，而且拥有不错的、稳定的收入。时至今日，他们大多数拥有了自己的住房，即使想换个大房子的人也只少数，因为他们面临老人养老、孩子、结婚上学的压力，所以，现在需要买房的不是很多。
而收入微薄的市民和失业工人，他们需要住房，但是，他们却没有能力购房。
现在最需要买房的是80年代以后的人，特别是近年来毕业的大学生，他们面临结婚的压力，是最需要买房的人群。可是，尽管他们有买房地冲动和需求，但是，他们的收入和积蓄却无法满足他们的需求，80年以后的人群，现在月收入10000元的人，凤毛麟角，而收入5000以上的人也是少数，大多数是3000元以下。就中国目前的房价而言，80年后能够自己买房的人大约不超过10%。而对于大多数人来说，买房简直是天方夜谭。
即使他们按揭买房，他们也无法维持高额的月供。而且现在“房奴”的生活现实，也使他们胆战心寒，所以，中国房产的最终消费者已经枯竭了。
第二种是属于买房租赁的投资者，而现在房租收益大约是3%，甚至比银行贷款的利息还低，所以，他们的投资是没有收益的，按照国际通行的标准，房产的售租比只有小于200的时候[也就是说200个月的房租能收回投资] ，房产投资才有价值，而现在中国的房屋售租比达到了400[400个月的房租才能收回投资，大约需要30年]，根本没有投资价值。所以，房产的次级消费终端也枯竭了。
进城的农民工也许是潜在的买房客户，可是，他们的收入能够买得起吗？
据说有外国资金来托中国的房市，这其实就是胡说，对于拥有几代人市场经验的西方人，对于拥有专业研究机构的投机资本，他们难道会傻乎乎的接下一个巨大的市场泡沫？他们投入中国房市，目的是为了套利，而不是自住消费，更不是为了托住中国的房市。
现在事实上，炒房者是购房的最活跃群体，但是，他们的目的不是自住或租赁，而是在房产流转中套利，一旦无法出手套利，他们就会终止自己的买房行为。在房产“有价无量”的今天，传销的中间层也面临断裂的危险。
面对失去终端消费者的房地产市场，政府能做的也只能利用媒体优势进行鼓动，让人们玩玩“击鼓传花”的游戏， 面对这样的局面，其实，当事人都在打着自己的算盘。
开发商和炒房者，毕竟具有商人的灵敏嗅觉，无论他们怎么口口声声高喊“房价不会跌”，但是，他们心里最明白，高房价是无法维持了，于是他们采取各种方式“金婵脱壳”，2007年入冬以来的各种售房优惠措施的出台，就是一个明显的例证。而万科做的最好，跑得最快。现在他们的房子基本销售完毕。开始开庆祝会了。而跑得慢的开发商也只好好硬撑了，结局如何，他们也心知肚明。
那些近期在媒体和专家鼓动下，急匆匆在高位买房的自住者，跟风炒房者、反应迟钝的开发商，很可能成为这场传销游戏的最后接棒者。
当然，最难过的是政府，尽管他们以前轻松获取了巨额利益，而现在面对的是一个烫手的山芋。如果房产市场崩盘，他们的银行首先存在很大风险的。而且，出卖土地的收益也会大大减少，政府的财政收入会受到极大的影响。
特别是地方政府，他们几乎50%的财政收入来自于土地的买卖。现在突然失去这个收入，他们很难维持正常的运转。所以，从利益的角度来看，政府可能全力捍卫房价，甚至可能赤臂上阵，从后台走上前台。用行政强制的手段维持房价不跌。从近期出台的限制群租房、限制市民购买农村住房的、对集体自建房[小产权房]的暴力拆除，打压政策来看，政府为了维护房地产的泡沫，已经不择手段了。房产泡沫的结局到底如何？也许会应验一句俗语：自己拉的自己吃吧！惟一的手段是高通胀，以便维持房价币值不跌，而把风险转嫁给国民。
竭泽而渔必无鱼，现在的现实是，能买房的都买了，而需要住房没有买房的都是无力购买者，房产市场的油水已经榨干，最终消费者已经枯竭。
以后，尽管可能出现很多奇妙的政策，但是，一个失去下线的传销模式，肯定会失去了他们的根基，而维持现状肯定是困难的，所以，中国的房产大传销到了谢幕的时候了！]