潘金莲开窗照片:房地产估价---知识点

第七章 地价评估
1、 地价体系
是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量
等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
2、 路线价法
是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。
3、 路线价法的计算步骤
①划分路线价区段；    ②设定标准临街深度；
③选取标准临街宗地；  ④调查评估路线价；   
⑤制定价格修正率表；  ⑥计算临街土地的价值；
4、 路线价法适用的对象和条件
①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价
②前提条件：
A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；
B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；
C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度
（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）
5、 高层建筑地价分摊解决方法
①各部分占有的土地份额
②各部分享有的土地面积
③各部分享有的低价数额
第六章 假设开发法
1、 假设开发法的概念
是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、 假设开发法的理论依据
预期原理
3、 假设开发法适用的对象和条件
适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：
①由生地建造房屋然后租售    ②由毛地建造房屋然后租售
③由熟地建造房屋然后租售    ④由生地开发成为熟地然后租售
⑤由毛地开发为熟地然后租售  ⑥由旧房装修改造成为新房然后租售
⑦在建工程
4、 假设开发法求取房地产价格的步骤
①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）
②选择最佳的开发利用方式          ③估计开发经营期
④预测开发完成后的房地产价值      ⑤估算各项成本费用
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值
5、 假设开发法的基本公式
⑴计假设开发法最基本的公式
①计息方法：
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
折现方法：
②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费
⑵根据估价对象调整的公式
① 求生地价值的公式：
A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式
生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
B、适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
②求毛地价值的共公式：
A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
B、适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
③求熟地价值的公式：
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费
④求在建工程价值的公式
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
⑤求旧房价值的公式
旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费
⑶根据经营方式调整的公式
①适用于开发完成后出售的公式
待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C
②适用于开发完成后出租、营业的公式
待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C
第五章 收益法
1、 收益法的概念
又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
2、 收益法的理论依据
       经济学中的预期原理，预期原理说明，决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已经获得的收益。
3、 收益法适用的对象和条件
       具有潜在收益性的房地产。
4、 收益法求取房地产价格的步骤
（1） 搜集并验证与估价对象未来预测收益有关的数据资料；
（2） 预测估价对象的未来收益；
①估算潜在毛收入    ②估算有效毛收入
③估算运营费用      ④估算净收益
（3） 选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数；
（4） 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
5、 收益法的计算公式（式5-4、5-5）
无限年期的公式：V=A/r
有限年期的公式：V=(A/r) ×[1-1/(1+r)n],n为n次方
6、 净收益在前若干年有变化的公式（例5-5）
无限年期的公式：
有限年期的公式：
7、 净收益按等差级数递增公式
V=A/r+b/r2
8、 净收益按一定比率递增(递减)公式
无限年期的公式：V=A/(r-g)
有限年期的公式：V=A/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))n],n为n次方
9、 净收益的概念
       是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。
10、 收益年限的确定
（1） 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除间准唔折旧费和土地摊提费。
（2） 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
（3） 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
11、 资本化率的概念
          是将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常用r来表示。
12、 资本化率的计算
（1） 市场提取法，又称实例法，是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法
（2） 安全利率加风险调整值法，又称累加法，是以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法，其公式为：资本化率=安全利率=风险调整值。
（3） 投资收益率排序插入法
这种方法的思想是：调查、收集估价对象所在地区的各类投资、相关投资及其收益和风险程度的资料，如各类银行的银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票以及有关领域的投资收益率等。
13、 土地与建筑物的组合
       运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，；例如评估房地产价值、土地价值或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
       综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率，对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益
       土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率，此时对应的净收益应当是土地产生的净收益，不包含建筑物带来的收益。
       建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率，此时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益，不包含土地带来的净收益。 
14、 房地产未来净收益值高低
       收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，高低取决于⑴可获净收益的大小：未来净收益越大，房地产的价值就越高；
⑵可获净收益期限的长短：获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；
⑶获得该净收益的可靠性：获得净收益越可靠，房地产的价值就越高；
第四章 成本法
1、 成本法的概念
     是通过求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格后扣除折旧，来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、 成本法的理论依据
     从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论；
     从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。
3、 成本法适用的对象和条件
     一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。
     成本法适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产，在房地产保险（也包括保险和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
4、 房地产价格的构成
     基本组成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。
（1） 土地取得成本，是为了获取一定使用年限的土地使用权所发生的费用，主要包括征地费、拆迁安置补偿费和城市建设配套费等；
（2） 开发成本，理论上可以分为土地开发成本和建筑物建造成本，是指将生地或毛地开发成可以直接利用的熟地所发生的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平”费；
主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费和开发过程中的税费；
（3） 管理费用，包括开发商的人员工资、办公费和差旅费，通常可以按土地取得成本与开发成本的一定比率来记取；
（4） 投资利息，成本法中的成本是完成成本，不仅包括显性成本，还包括隐性成本，利息就属于隐性成本；
（5） 销售费用，是销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等；
（6） 销售税费，是开发商（卖方）因销售开发完成后的房地产而应缴纳的税费，包括销售税金及附加、其他销售税费；
（7） 开发利润，开发商投资的合理利润率是房地产投资行业的平均利润率，这一利润率一般是投资额或全部预付资本的一定比率，分为总利润率和年利润率两种。
5、 成本法的基本公式
⑴适用于新开发房地产的基本公式：
新开发土地价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润
新开发区某宗地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）÷（开发区用地总面积×可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数
可转让土地面积比率=开发完成后可转让土地面积比率÷开发区总面积×100%
⑵适用于新建房地产的基本公式：
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
⑶适用于旧房地产的基本公式：
旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧
旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧
6、 重置价格的概念
是指在当前建筑以及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术和工艺，重新建造一栋和原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。
7、 重置价格的估算
       估算方法有单位成本法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
8、 重置价格的成本构成
       直接成本，是指物建造过程中直接投入的成本和费用，主要包括：人工费、材料费、材料费、施工机械飞和措施费等；
       间接成本，是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本，主要有勘察、设计、规划费，建设贷款融资费，施工保险费，建筑承包商的管理费，投资者的利润和销售费用等。
9、 建筑物的折旧
（1） 物质折旧，是由物理因素引起的折旧，又称物质损耗、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗造成的价值损失，可以分为自然老朽、正常使用中的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。
（2） 功能折旧，又称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计变更、技术进步等原因导致建筑物在功能上的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。
（3） 经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策改变等。
10、 建筑物折旧时应该注意的问题
（1） 房地产估价上的折旧和会计成本上的折旧的问题
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学的说不是“折旧”，而是“减价修正”，，会计上的折旧注重的是原始价值的摊销或回收；
      在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化，资产原值与累计折旧额的差被称作资产的账面价值，它无需与市场价值相一致；在估价上，C为估价时点时的重新购建价格，估价时点不同，C的值可能不同，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。  
（2） 土地使用年限与建筑物耐用年限的问题
A、 建筑物的经济寿命早于土地使用年限
B、 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限
C、 连体建筑物的使用年限
在估价实务中建筑物有主体、裙楼之分，有主体与附属设备之别，在计算时候应分别计算；
在计算折旧时，要区分经济寿命、有效经过年数、实际经过年数、剩余经济寿命的具体含义。
第三章 市场比较法
1、 市场比较法的概念
又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法或现行市价法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的房地产所处的适当范围，包括邻近地区和类似地区。
2、 市场比较法的理论依据
       经济学中的替代原理
3、 市场比较法的适用对象和条件
适用对象：使用语在房地产市场发达、活跃和完善的地区中具有广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。
使用条件：市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，以发育健全的房地产市场为基本条件，同时估价人员还应掌握充足的交易实例资料。
4、 市场比较法求取房地产价格的步骤
   ①搜集交易实例         ②选取可比实例      ③建立价格可比基础
④进行交易情况修正     ⑤进行交易日期修正  ⑥进行房地产状况修正
⑦求取比准价格
5、 市场比较法估价步骤（重点：选取可比实例、交易日期修正，例3-11）
   ⑴搜集交易实例：
①收集交易实例的途径：查阅政府相关部门的房地产交易登记资料、查阅报刊、参加房交会、向房地产交易当事人或者机构等调查、与房地产开发商交流洽谈、同行之间相互提供资料、其他途径
②交易实例的搜集内容：交易双方的基本情况及交易目的、交易实力房地产状况、成交价格及付款方式、成交日期、付款方式、交易情况
⑵选取可比实例：
①与估价对象类似的房地产：用途、建筑结构、所处地段均应相同
②成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近
③与估价对象房地产的价格类型应相同
④成交价格为正常价格，或可修正为正常价格
⑶建立价格可比基础：
①统一付款方式           ②统一采用单价
③统一币种和货币单位     ④同一面积内涵和面积单位
⑷交易情况修正：
① 交易情况修正是指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格；
② 造成成交价格偏差的原因：
A、 有特殊利害关系人之间的交易
B、 急于出售或急于购买的交易
C、 受债券债务关系影响的交易，一般交易价格偏低
D、 交易双方或者一方对房地产市场信息了解不充分
E、 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易
F、 相邻房地产的合并交易
G、 特殊方式交易，如拍卖、招标等
H、 交易税非非正常负担的交易
I、 特殊政策造成房地产价格的偏差
③ 交易情况修正的方法：
A、 测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和特殊情况下，房地产交易价格可能产生的偏差的大小。
B、 利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格
假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为+S%、-S%，则正常价格=可比实例的成交价格×1/(1±S%)
或正常价格=可比实例的成交价格×100/(100±S)
⑸交易日期修正：
① 交易日期修正，实际上市房地产状况修正，经过交易日期修正就将可比实例在某成交日期的价格变成了在估价时点时的价格
② 交易日期修正的方法：
A、利用价格指数进行修正：价格指数有定基价格指数和环比价格指数
定基价格指数：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数=估价时点的价格
环比价格指数：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点的价格指数=估价时点的价格
B、利用价格变动率进行修正：
可比实例成交日期时的价格×（1±价格变动率）日期次方=估价时点的价格
⑹房地产状况修正：
① 房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。
② 房地产状况调整的内容：区位状况、权益状况、实物状况
③ 房地产状况调整的方法：实际估价中，常常采用百分率进行状况调整
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
=在估价对象房地产状况下的价格
假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%，则
可比实例在其房地产状况下的价格×1/(1±R%)
=在估价对象房地产状况下的价格
可比实例在其房地产状况下的价格×100/（100±R）
=在估价对象房地产状况下的价格
⑺比准价格的计算：
① 简单算是平均法 ②加权算术平均法 ③中位数法 ④众数法 ⑤其他方法 
第二章   房地产估价
1、房地产估价的概念
是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，安好严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
2、房地产估价的特征
①房地产估价具有科学性②房地产估价需要丰富的经验③房地产估价的艺术性
3、房地产估价的必要性
①房地产交易的需要  ②房地产抵押的需要   ③房地产典当的需要
④房地产保险和损害赔偿的需要    ⑤房地产证用拆迁补偿的需要
⑥房地产税收的需要    ⑦处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
⑧企业发生有关经济行为的需要  ⑨房地产管理的需要  ⑩其他方面的需要
4、房地产估价的原则
①行为准则：独立、客观、公正、公平；
②技术原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
5、房地产估价机构的概念
是指依法设立并且取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动中介服务的机构。
6、房地产估价师应具有的知识结构
①掌握一定的建筑知识和建筑造价知识   ②掌握一定的房地产经济理论
③具备丰富的房地产专业技术知识       ④熟练掌握相关的法律、法规和规定
⑤熟悉房地产市场极其交易的变化情况
7、房地产估价师应遵守的职业道德
①提高估价道德知识   ②培育估价道德情感    ③锻炼估价道德意志
④树立估价道德理念   ⑤养成估价道德习惯 第一章   房地产与房地产价格
1、房地产的概念
是土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2、土地的概念
    从房地产估价的角度来看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。
3、建筑物的概念
    是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和建筑物两大类。
4、房地产产权
所有权：是指所有人依法对自己的财产享有的充分、完整的支配权，包括对物的占有、使用、收益和处分等内容。
使用权：是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。
他项权：是指在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。
5、房地产转让
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
6、房地产租赁
    是指出责任按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳咋进并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。
7、房地产抵押
    是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债履行担保的行为。
8、房地产产权登记
    是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
9、房地产特性
①不可移动性 ②独一无二性 ③寿命长久性 ④数量有限性 ⑤用途多样性
⑥相互影响性 ⑦易受限制性 ⑧价值高大性 ⑨难以变现性 ⑩增值保值性
10、房地产市场特性
①供给多样 ②需求各异 ③位置固定 ④价格昂贵 ⑤市场复杂 ⑥资源稀缺
11、房地产类型
①按照房地产用途来分：居住用房地产，工商用房地产，其他用途房地产
②按照开发程度来分：生地，毛地，熟地，在建房地产，竣工房地产
③按照是否产生效益来分：收益性房地产，非收益性房地产
④按照经营使用方式来分：出租型房地产，出售型、营业型、自用型房地产
12、房地产价格概念
是和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
13、房地产价格特征
①受区位影响大            ②本质上是房地产权益的价格
③出售价格于出租价格并重  ④形成基础是长期和综合考虑的结果
14、房地产价格的形成条件
①有用性：物品能够满足人们的某种需要的特性；
②稀缺性：物品数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏的；
③有效需求：对有能力购买并且愿意购买的某个具体产品的需要。
15、房地产价格种类
①根据实物形态不同来分：土地价格，建筑物价格，房地价格
②根据用途不同来分：租赁价，买卖价，抵押价，课税价，
典当价，保险价，征用价
③根据形成基础不同来分：市场价格，成交价格，评估价格，
理论价格，公开市场价格
16、低价与一般物品价格的差异（地价特征）
①供求变化不同  ②生产成本不同   ③折旧不同
④价格差以不同  ⑤市场性质不同   ⑥价格形成时间不同