tears x japan钢琴谱:广州市物业服务收费管理新政问答

一、为什么要出台新政？

一方面，近年来业主不断增长的物业服务需求和物业服务企业服务水平之间的矛盾日渐突出，现行的管理政策一定程度上已不适应经济社会发展的形势；另一方面，涉及物业管理服务的矛盾纠纷和争议问题日益增多，部分企业不规范的收费行为对社区的和谐稳定造成了一定程度的不良影响。因此，进一步完善相关收费政策，加强物业服务收费管理，既是适应经济社会发展、完善市场机制的现实需要，更是构建和谐社会、共建和谐小区的迫切要求。

二、新政包括了哪些文件？

此次出台的新政包括了三个文件：1.《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》；2.《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》；3.《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》。

三、前期物业服务收费实行政府指导价有何上位法依据？

根据2009年3月生效施行的《广东省物业管理条例》第三十七条规定：“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。根据2010年4月生效实施的《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》规定：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。”

四、新政加强前期物业服务收费管理主要体现在哪些方面？

新政将前期物业服务收费作为管理的重点，明确建设单位选聘物业服务企业进行前期物业服务管理服务，应执行政府指导价规定。具体体现在以下方面：

1.建设单位与前期物业服务企业应按政府指导价规定和优质优价原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。

2.建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，以及前期物业服务企业与买受人签订的物业服务协议，应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》保持一致。

3.建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。确需超出政府指导价的，建设单位应当在公开招标前履行报批手续。

4.新建住宅物业销售时，建设单位应将物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

五、如何正确理解此次政府指导价政策调整？

一方面，回顾以往政策，1999年～2003年住宅的二级物业服务限价为1.95元/平方米·月（一级物业服务依申请另行核定），2004～2008年住宅一级物业服务最高限价为1.96元/平方米·月（超出一级服务的依申请单独核定），2009年因酝酿调整政策未出台标准。政府指导价政策十年来基本未作调整，在一定程度上已滞后于近年的经济社会发展形势，不利于提升物业服务水平和促进物业服务行业的健康发展。

另一方面，随着我市商品房市场的快速发展，物业服务收费超出政府指导价上限而需要单独审批的新建高档住宅楼盘越来越多。据统计，2007年3月至2009年7月期间，全市向物价部门提出单独核定收费标准的楼盘有108个，在这些楼盘中，收费在2～2.8元/平方米·月的占65％，收费在2.8元/平方米·月以上的占35％。

为此，新政根据我市实际情况，在以往一级物业服务内容的基础上，增设两个更高的物业服务等级层次，并对应新增物业服务等级的内容和要求制定相应的收费标准。政策调整后，新的一级物业服务的收费标准定为2.8元/平方米·月（有电梯），而原一级物业服务内容和要求大致与新的三级物业服务持平，收费标准为1.85元/平方米·月（有电梯）。

此次政策调整，不仅有收费标准的调整，更多的是服务内容的调整，并通过推行“菜单式”物业服务尝试对服务收费模式进行调整。一是为适应经济社会的发展，使指导价更贴近市场的真实情况，更好地发挥对市场的指导作用；二是要对物业服务企业提出更高的物业服务要求，促使企业不断提高服务质量和水平；三是为适应近年新建商品房较高档次的物业服务需求，把大部分原须单独审批的高档楼盘纳入协商定价的范围，从而减少对单个楼盘的行政审批行为。

六、新政出台后，物业服务企业是否可以单方面调整现行收费标准？

新政此次只对新建住宅前期物业服务的政府指导价最高收费标准作出调整，并不会直接影响住宅小区现行的具体收费标准。一般情况下，住宅小区的物业服务收费仍将按现行的具体收费标准执行。物业服务企业不得单方面调整现行收费标准。

按新政有关规定，物业服务企业确需调整收费标准的，应当依法征求业主意见，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整。对于已成立业委会的住宅小区，物业服务收费还应由业委会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。

七、哪些物业服务企业应当向业主公布收支情况？

新政规定，实行酬金制的物业服务企业依法应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主对此提出质询的，物业服务企业应及时答复。

对于实行包干制的物业服务企业，我们倡议及鼓励其积极向业主公布收支情况，和业主建立起相互理解、相互信任的服务关系。

八、住宅小区业主自有产权车位物业服务如何收费？

新政规定，住宅小区业主自有产权车位的物业服务费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费标准30％的原则，由业主与物业服务企业（或停车场经营者）约定。车位物业服务费按每月每车位计收。同一停车场的车位物业服务费应执行统一标准。

按现行规定，住宅小区室内停车场小车的停放保管服务收费标准为每月每辆400元，按该标准的30％计算，则室内停车场车位物业服务费将最高不得超过每月每车位120元。

九、如何理解《广州市住宅物业服务收费参考标准》？

《广州市住宅物业服务收费参考标准》是为解决原物业服务等级标准划分过粗、层次较少、内容不够明晰等问题，为引导、促进物业服务行业形成公平、合理的市场协商定价机制所作出的尝试。

该标准将住宅物业服务分为五大服务项目，并根据物业服务内容和要求、工作强度和频率等指标划分为五个等级，同时对各等级项目的服务内容、收费标准和费用构成作出较为详细的规定，业主可根据所需服务选择不同的等级组合。一方面，通过细化规定物业服务内容，以促进物业服务水平提升、增加物业服务消费透明度；另一方面，通过适当拉开服务档次，以体现各类型楼盘物业服务所存在的差异性，鼓励物业服务企业提供优质的服务，为业主提供更多元的选择。

《广州市住宅物业服务收费参考标准》供建设单位与前期物业服务企业协商确定前期物业服务收费标准，以及业主、业委会与物业服务企业协商约定收费标准时，结合本小区的实际情况参考使用。