中财网amani beauty:CMBS救急 万达REITs受挫后另辟"钱途"2
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/07/02 01:16:59
房地产信托专家孙飞亦表示,从本次发行的CMBS设计机构来看,由于只是向特定的法人机构投资者募集资金,属于私募形式,因此可绕开公开发行中存在的诸多法律障碍,相对REITs上市来说,可谓简单得多。
根据预售报告,本次CMBS的发行乃是为了收回初始贷款人发放的贷款。
"一般来说,在CMBS之前,首先会有一个过桥贷款的安排,之后,贷款人为了收回贷款,就会以借款人旗下物业资产为担保,发行CMBS收回贷款,换句话说,贷款人由过桥贷款的发放人,最终变成认购CMBS的投资者。"段小川告诉记者。
根据段小川分析,从该CMBS产品来看,应是麦格理银行向该行与万达共组的REITs发放了总额为1.45亿美元的过桥贷款,该REITs由Dynasty Property Investment(Holdings)Ltd(以下简称"DPIH")以及Dynasty Holding Co. Ltd(以下简称"DHCL")控制。
其中,前者是专门为该REITs进行融资的融资公司,而后者则间接持有REITs旗下所有物业组合,双方最终为麦格理万达房地产基金全资拥有。
而麦格理万达房地产基金是由麦格理房地产亚洲控股有限公司与大连万达集团共同成立的大型房地产投资基金,注册地为百慕大群岛,由Macquarie Topest Management Ltd.担任基金经理。
除麦格理银行发放的该笔总额为1.45亿美元的过桥贷款之外,CMBS发行人DAHL还拥有一项总额为0.05亿美元的2006-1RCF,即循环信贷便利,发行人在有需要的情况下可以取款用于各种支付。
简单的说,麦格理万达房地产基金通过全资拥有的DPIH和DHCL控制9家注册于毛里求斯的壳公司,而这些壳公司则全资拥有国内9处商业物业。
据悉,该9处物业主要的承租者包括沃尔玛和百盛,两者合约加起来就占到该组合总收入的58%,并且拥有长期租约。
标准普尔分析报告指出,一旦该两大承租人租约出现问题,将给该组合收入带来相当大的影响,并且由于该交易架构包括在岸和离岸两部分,且收入以人民币计算,因此将面临较大的汇率和法律及宏观政策上的不确定性。
然而,"有麦格理和花旗集团一起安排的话,相信交易应该不会有太大问题。"孙飞表示。