高音扬声器:比照巴黎，北京合理房价是2134元/平米

比照巴黎，北京合理房价是2134元/平米(2006-06-23 09:54:18) 标签：飞翔的铁塔 刘植荣 liu zhirong 房价 房产  分类：关注社会 比照巴黎，北京合理房价是2134元/平米
作者/刘植荣LIU Zhirong请您 支持。谢谢！房子价格是近几年来一直受到人们关注的一个热点问题。现在媒体对房价的报道混乱不堪，有的说高，有的说低，还有一些被房产商豢养的所谓“专家”说房产价格只能升，不会降，降了就会给国民经济造成了危害。一些媒体把外国人请来侃房价，美国教授说“我在上海也买不起房子”，英国专家说“房价高是正常的，因为买房是投资，里面有预期的获利。”所有这些眼花缭乱的报道让百姓莫衷一是。现在讲的是信息经济，百姓在信息经济中处于劣势，所获取的信息与房产商相比少得可怜。这样，只能听任别人的忽悠，赶快勒紧腰带贷款买房，加入了房奴的行列。在论述法国的房地产价格之前，先明确一个基本概念，那就是法国的是“房地产价格”，中国的是“房产价格”。法国等资本主义国家买房子的同时也买了地产，他们买了房子世世代代继承，父传子，子传孙；孙又传子，子又传孙；子子孙孙无穷匮也！而中国只是买的房产，实行“房地分离”，因为在中国土地国有，任何人不得买卖土地。《中华人民共和国宪法》第十条明确规定：“城市的土地属于国家所有。…… 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。” 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”即使土地上的建筑国家不无偿收回，收回了土地，你把你的房子拆掉搬走砖头也没多少价值。所以，你在中国买的房子，最多是70年的寿命，这还是假定房产开发商一夜之间就能盖出广厦千万间。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”如果房产开发商从征地到售房已经用了4年，那你就只有66年的使用权限了。假如你是66万元买的房子，每年的折旧费就是1万元！通过与法国房地产价格对比，我们就可以知道中国目前的房价是高了还是低了。房价的高低是相对的，其主要参照系是公民的收入，也就是说我们要根据公民的购买力来考察房价的高低。我们的汽油5元/升，人们就说很贵了，可法国的汽油1个多欧元/升，相当于10几元人民币，你说谁的汽油贵？当然，从绝对价格看，他们的汽油价格是我们的2倍多，可从购买力看，我们的价格就是他们的14倍多了。因为按照北京的最低工资收入，要工作100分钟才能买一升汽油，而按照法国的最低工资标准，工作7分种就买一升汽油。所以，本文考察法国和中国的房价，不以复杂的经济学上的公式模型来考察，而以老百姓容易理解的购买力来考察。如果我们的最低工资和国际接轨了，也没人喊房价高了；如果我们把房价降到普通百姓收入能承受的价位，同样没人会喊房价高了。经济学和世界多数国家都规定公民的房产支出不超过工资净收入的30%，那70%用作社会保险支出、教育支出、育儿消费和孩子培养支出、文化娱乐支出、健身支出、旅游支出、食品支出、日常杂项支出，医疗支出等费用。也就是说你一年的净收入3万元，25岁开始工作，到55退休，工作30年，则一生净收入为90万元，投入到房产的总支出不应该超出30万元（假定工资和房产价格不变）。近16年来，法国的房地产价格波动很大，大落大起。1990年至1996年，短短6年间法国房地产的价格下跌了40%，这是全国平均下跌幅度，巴黎等大城市下跌幅度更大。1996年，笔者在法国巴黎帮助朋友在郊区看一栋别墅，总面积400平方米（含花园），居住面积192平方米，有一个可以停放两辆汽车的车库。当时房主的要价是110万法郎，折合2750法郎/平方米。1996年法国的最低工资标准是6,406.79法郎/月，每平方米的价格是最低工资的0.43倍，用14年零4个月的最低工资就可以在巴黎买一栋400平方米的别墅（为了举例方便，没有扣除工资的所得税）！而法国普通工人和公务员工资是最低工资的2倍，也就是说普通职工用7年零2的月的工资就可以让这栋400平方米的别墅成为个人的私产，世代继承。从1996年开始，法国的房地产价格逐步回升，根据2004年的统计，法国巴黎大区的房地产出售比上一年上升了2.4%，房地产的热点开始向远郊区转移，总的看来，大环城带价格上涨12.5%，小环城带上涨14%。而巴黎市区的房子价格涨势趋稳，销售稍有下降。巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市，巴黎的房地产价格在世界范围来说都是偏高的，2004年平均达到了3989欧元/平方米。2004年法国的最低工资是1,286.09欧元/月，法国首都的房地产价格是最低工资的3倍。第6区最贵，接下来是第7区。第19区和第20区尽管上升得比别的地方快，但平均价格仍是最低的。2006年初，巴黎房地产价格是5000欧元/平方米，是最低工资的3.68倍，2006年上半年法国的最低工资为1,357.07欧元/月。法国其他城市的房地产价格明显低于巴黎，距巴黎200公里外的重要城市南锡的平均房价仅为1500欧元/平方米，是最低工资的1.11倍；而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有2500欧元/平方米，是最低工资的1.84倍。法国房地产专业人士预测，在未来5年内，法国房地产价格会大幅度回落，可能下跌30%到40%。因为法国房地产价格自1997年以来已翻了一番，远远高出实际价值，且与法国居民的收入不成比例。根据这样的预测，到2010 巴黎的平均房地产价格是3000欧元/平方米，按照最近4年最低工资平均每年增长5.1%计算，到2010年法国的最低工资预计是1703.12欧元/月。也就是说2010年法国巴黎的房地产价格是最低工资的1.76倍。法国的房地产从1990年到1996年是大幅下跌时期，1997年到2005年是大幅度上涨时期，预计2006到2010又是大幅度下跌时期。但在整个跌——涨——跌一个轮回期间，巴黎房地产的最低价格是最低工资的0.43倍，最高价格是最低工资的3.68倍。根据法国房地产的价格，我们可以估算出中国房产合理价位的上限（再次提醒，在中国买房子不含地产价格）。如北京规定的最低工资是580元/月，按照法国巴黎房地产价格最高的时期比照，北京房产的合理价位上限为最低工资的3.68倍，即2134元/平方米；长春、吉林等一般城市的最低工资为510元，按照法国一般城市房地产价格是最低工资的1.4倍计算，长春、吉林等一般城市房产的合理价位上限是714元/平方米。即使是这个价位，我们的价格相对来讲也比法国的高很多，因为我们的价格只是房子的，没有地产价格，最多拥有70年！而法国的是世世代代继承，理论上讲，与地球的剩余寿命相同。也就是说，法国的一套房子实际上就是我们的无数套房子，只要他们的建筑材料足够结实。建筑材料不结实也可以，坏了可以再在自己的地皮上重新建房子，因为地皮是自己的。读者自己算性价比吧！现在，中国一些城市的房价已经高得离了谱，中国房价飞涨是多方面原因造成的，如地皮转让费用、各个环节的行政手续成本（包括商业贿赂），囤积、炒房、政府对房地产管理的不作为行为（没有财产税！）等等，这些有不少人已经讨论过了，笔者过去也有讨论，本文不再论述。我们通过分析法国16年来的房地产价格波动情况，以及房地产价格和法国最低收入的比值，就明白了中国房产价格是高还是低了，就知道中国房价的合理价位是多少了。可不知为什么，怎么没见有人提中国的房价要这样和国际接轨。
 
答读者: 1. 中国房价高是因为土地紧张造成的。 答:按照中国现在人口为13亿计算，中国国土面积为960万平方公里，中国人口密度为135人/平方公里；根据2006年1月法国统计局公布的数据，法国人口为6290万人，国土面积为551602平方公里，法国人口密度为114人/平方公里。法国的山地面积占国土的三分之一，中国有320万平方公里的山地，正好占国土面积的三分之一，与法国相当。中国人口密度比法国高出18%，差距不大。中国是农业国，居住在农村的居民参与城市购房的很少，法国是发达的工业国，这样中国购房者在国民中所占的比例会低于法国。一位住新加坡的读者说：他在那里新买的房子比上海和杭州同等质量的还要便宜。使用面积105平米（那里不按建筑面积卖房）的价格24.4万新币，约合人民币120万元，三室一厅两个卫生间，有走廊、电梯。离地铁站不远，步行10分钟即可到达。楼下有公共汽车站（不出楼可上车），有两路车可到地铁站、购物中心、银行、图书馆及超市、菜场。考虑到新加坡2005年人均GDP为44666新币(折合26833美元)，国内的房价确实是太贵了。要知道，新加坡的土地资源更匮乏，新加坡的人口密度为5859人/平方公里，是中国的43.4倍，可他们的房价就能这么便宜。 2.中国房价不能和外国比，虽然工资相差很大，但建筑材料价格相差不大，所以房子价格不能和外国比较。 答：中国的房子的建筑材料和工人工资成本是不高的，为什么中国好多中小城市的房价在每平方米1000元左右？难道他们那里的建筑材料价格比北京、上海等城市低那么多？可见高房价主要是非建筑材料和工人工资成本因素引起的。现在不知道为什么，为了当权者的利益，人们总提要和外国接轨，可为了百姓的利益，人们就说不能和外国比较。 3.有的读者提出：上海老西门1000万元/亩还搞不定拆迁户。 答：1000万元/亩还搞不定拆迁户，这是因为房子价格飞涨的原因造成的，拆迁户是按照房子价格给予补偿的，如果房子价格降下来，拆迁费还需要这么高么？要知道什么是因，什么是果。房子价格上涨是滚动的，房子价格高了，拆迁费用就高了，盖好房子的价格会更高，如此滚雪球，恶性循环。 4.有读者提出:“如果买房子如同买白菜一样便宜，中国早就没有可耕地了。” 答：这种观点显然是对市场经济一无所知。经济的基本规律就是需求和供给的平衡，把中国的土地都盖成居民住房，平均一个人10万套住房，到那时别说是白菜价格，就是白给你你也不要的。当每个家庭都有一套住房了，房产商还会那么玩命盖房吗?可能把中国的耕地都盖成住房吗?盖了房子卖给谁? 5.法国房地产便宜，是因为他们都有住房了，市场已经饱和。 答：据法国国家经济和统计所的数字，如今有57%的居民拥有主要住宅。中国的住宅私有率目前是81.62%。美国为68%、英国为67%。 6.房子价格高，是因为成本高。 答：房子的成本在中国一直是个谜。福州市物价局曾经想在全国率先公布该市房地产的平均成本，但在各方压力下不了了之。海南中海银投资有限公司到是自己向社会公布了自己造房的成本：海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，一般而言：土地成本250元—400元/平方米，勘探5元—15元/平方米，设计10元—25元/平方米，政府要收的各种税和费240元—270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算，其中包括报建费50元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元—10元/平方米，建安费高层1200/平方米，建安费低层为800元—900元/平方米，园林等设施配套约100元/平方米。海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元—1900多元/平方米，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下，这样的测算还有下调的空间，因为中海银没有组织自己的施工队，选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。他披露，对房产成本控制的方面，主要在设施、配套等方面，有的甚至可以下降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队，建安成本可以下降100多元/平方米。（作者博客:飞翔的铁塔 www.aifeier.cn ） 全文见：2006年6月22日《海南日报》业内人士揭密海口房产成本：每平米毛利达千元 凤凰台《网罗天下》节目（2006年6月29日11点30分播出，主持人:粱文道) 中央人民广播电台延伸阅读: 非洲人眼里的中国人(组图)
              中国人为什么在非洲受歧视(图)
              汉语真成了“中世纪的茅坑”？                     
              法国最低收入者6年工资可买四居室
              物业税，百姓安居的保护神
              法国公务员工资仅高出最低工资一倍!
              从白宫的工资单说开去
              高薪养廉还是养贪? 
              “免费义务教育”的提出凸显官员是“文盲”+“法盲” 

欢迎在当当网订购博主近几年出版的书：

    免费送书/书到付款/有折扣/书目      美国历届总统竞选辩论精选/含盘 （2009年8月第3版,含奥巴马辩论）    美国总统家书精选50封      世界最动人情书精选50封      美国总统情书精选50封      美国20世纪经典演讲100篇/政治卷      美国20世纪经典演讲100篇/社会卷     “卓越亚马逊”网订购我的书  阅读(54923)|评论(360)|收藏(5)|打印|举报 前一篇：鼠标·键盘·显示器
后一篇：一篇有良心的演讲_ad_新浪广告共享计划评论    重要提示：警惕虚假中奖信息，点击查看详情[发评论]

• 

  一直关注：

  2006-06-23 10:44:08

  中国人就是这样的,什么都只讲好的,坏的从来不讲.
  你有看到我们的工资和国外一样吗?你有看到公民指着公务员的鼻子骂"不要忘了是我在养你,你应该为我们好好工作".在中国一切都是反的,我们养着他们公务员,还要求他们,给红包,还要高薪养廉.说明国家腐败到什么程度了.现在的国人想的,看的,要的就一个字"钱".为了钱什么都可以不要,当官的还会管你们老百姓的房子?工资?福利?如果这些都给你们老百姓了,他的政绩就没有了,钱也没有了.按中国人现在的素质我想他们还做不到这点,生长在这个环境中真是悲!!!!!1

  博主回复：

• 

  香格里拉：

  2006-06-23 10:44:42

  沙发
  中外国情不同。中国是需要接轨的接轨，不需要接轨的不接轨。对既得利益集团有利的才需要接轨。归根结底，不是市场说了算，而是说了算的说了算。
  所以，中国房价的合理价位，是对谁合理的问题。目前看，虽然对老百姓不合理，但对房地产相关人中得利的那部分人来说，却很合理。

  博主回复：

• 

  萧雅：

  2006-06-23 11:25:57

  一个普通的公民，他辛辛苦苦地工作一辈子，赚得那点可怜的钱，被祖国拿去一部分，被房地产商拿去一部分，最后再被炒房者拿去一部分，想想那些在城市里奋斗多年的普通人，几乎大部分人都背上沉重的房贷包袱。这就是大多数人的命运。 
  近些年，特别是近两年的房地产行业如果用一个准确的字形容，我认为应该是一个“乱”字比较贴切，如果用词语形容就是“太乱”流行点儿说就是“相当乱”。
  拿郑州来说，前几年房价低迷，老百姓手里揣着钱似乎并不急于买房置地，开发商也闷声盖房不见动静，结果．由于土地、原材料等元素的改变，房价开始上升，老百姓也忽然如吃了兴奋剂一样出现了购房热。当多数人醒过来决定买房的时候，发现如今的房地产已不是从前的房地产，于是要求降价的呼声高涨，国八条”顺天理应民意出台，但结果不尽如人意，一大群持币观望的人失望至极，遂决走买房，此群人一出手立刻又如地产催化剂，加快了房价高涨的化学反应速度。如今，“国六条”出台，但是已经没有人抱太大的希望，虽然没有人再持币观望，铁了心
  要买房。问题是，如今的房价已经多多数人难以承受之高。决心再高，没有钞票是万万不行的。
  面对“国六条”，售楼小姐常说的一句话就是，郑州是二线城市，现在的房价并不算高，以后还有很大的涨价空间，要买就要赶紧买。这样的“告诫”说得老百姓心里更是拔凉拔凉的。
  如今的房价现状完全是政府、开
  发商、群众三方博弈的结果。
      前段日子，有记者写稿子说，地方政府在一定程度上成了助长房价猛涨的罪魁祸首，因为房地产是可以迅速提升GDP值的渠道之一。官商勾结确实是最可怕的事情。
      至于开发商一方，为了挣钱嘛。天经地义的事情，“开发商”三个字乍听起来多冠冕堂皇啊，“开发”是一个多么神圣的字眼，但一个“商”字还是暴露了钱的本质。真是“托‘开发’之名，行商之实。
  就中国的国情而言，房子之于恋爱、结婚甚至工作都有非比寻常的作用。现在需要结婚的一代，又都是独生子女，不管双方谁买房，总是要有一套，否则上一代老人的关卡就过不了．再者，追求美好生活的愿望谁没有?如果廉租房迟迟不来；在现代社
  会那些出租的房子里根本找不到归属感，只有自己花高价买一个归属感了。
  除了有钱人是一次性付款之外，贷款买房已经成为购房方式的主流选择。平头百姓如果积攒了几十年一次性付款买了套房子，定有人笑这样的人傻×，“贷款多好，付了首付，剩余的钱用于做生意的本钱，将来哪天发财了再一次性还上”。
      按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。房子并不是今生今世的唯一追求，买房子也是为了生活得更
  好，如果因为贷款而失去生活质量．不是一笔合算的买卖。

  博主回复：